Déclarer ses revenus fonciers et comprendre les prélèvements sociaux associés est une étape incontournable pour tout propriétaire bailleur. Pourtant, la fiscalité des revenus locatifs, entre impôt sur le revenu, abattement, régimes d’imposition et prélèvements sociaux, reste souvent obscure. Voici un guide complet, clair et accessible, pour tout savoir sur le sujet et bien gérer votre déclaration de revenus fonciers.
Avant d’entrer dans le détail du calcul et des différents régimes, il est essentiel de bien cerner ce que recouvrent les notions de revenu foncier et de prélèvements sociaux.
Comprendre les revenus fonciers et leur imposition
Les revenus fonciers désignent les loyers perçus par un propriétaire bailleur pour la location de biens immobiliers nus (non meublés). Ces revenus sont imposables et doivent être déclarés chaque année à l’administration fiscale. Ils entrent dans la catégorie des revenus du patrimoine et sont soumis à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Il existe deux principaux régimes d’imposition pour les revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : réservé aux contribuables dont le montant brut des loyers encaissés ne dépasse pas 15 000 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges, sans possibilité de déduire les charges réelles.
- Le régime réel d’imposition : il s’applique de plein droit si les revenus bruts dépassent 15 000 € ou sur option. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles supportées (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, assurances, etc.).
Après application de l’abattement ou déduction des charges, le revenu foncier net imposable est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal, et aux prélèvements sociaux.
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : définition et taux
Les prélèvements sociaux sont des contributions obligatoires prélevées sur les revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers. Ils financent la Sécurité sociale, les retraites, la solidarité nationale et d’autres dispositifs sociaux.
Le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s’élève à 17,2 %, répartis ainsi :
- Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 9,2 %
- Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0,5 %
- Prélèvement de solidarité : 7,5 %
Ces prélèvements s’appliquent sur le revenu foncier net imposable, c’est-à-dire après abattement forfaitaire (micro-foncier) ou après déduction des charges (régime réel).
Exemple concret : Pour 10 000 € de revenus fonciers nets, les prélèvements sociaux dus seront de 1 720 € (10 000 x 17,2 %).
Comment sont calculés les prélèvements sociaux selon le régime d’imposition ?
Le mode de calcul dépend du régime fiscal choisi pour la déclaration des revenus fonciers.
Régime micro-foncier
Si vos loyers bruts encaissés sont inférieurs à 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Les prélèvements sociaux sont alors calculés sur 70 % du montant total des loyers déclarés.
Régime réel d’imposition
Pour les loyers supérieurs à 15 000 € ou sur option, vous pouvez déduire l’ensemble des charges réelles supportées (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, primes d’assurance, etc.). Les prélèvements sociaux sont calculés sur le revenu foncier net, après déduction de toutes les charges déductibles.
Dans les deux cas, le montant imposable est soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, puis aux prélèvements sociaux à 17,2 %.
Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?
Seul le régime réel permet de déduire les charges réelles, ce qui peut réduire significativement le revenu foncier imposable et donc le montant des prélèvements sociaux. Les principales charges déductibles sont :
- Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien
- Charges de copropriété payées au cours de l’année
- Dépenses de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
- Primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés, etc.)
- Taxes foncières (hors ordures ménagères)
- Frais de gestion locative
Le déficit foncier (lorsque les charges dépassent les revenus) peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le solde étant reportable sur les années suivantes.
Les modalités de prélèvement : acomptes et prélèvement à la source
Depuis 2019, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont prélevés à la source sous forme d’acomptes. Ces acomptes sont calculés sur la base des revenus fonciers déclarés l’année précédente et sont prélevés mensuellement ou trimestriellement sur le compte bancaire du contribuable.
Cette méthode vise à lisser la charge fiscale sur l’année, mais il est important de bien ajuster sa déclaration annuelle pour éviter un écart entre les acomptes versés et la réalité des revenus perçus.
La CSG déductible : un avantage fiscal partiel
Une partie de la CSG (6,8 % sur 9,2 %) est déductible du revenu global de l’année suivante, ce qui permet de réduire légèrement l’assiette de l’impôt sur le revenu. Cette déduction s’applique aussi bien au régime micro-foncier qu’au régime réel d’imposition.
Concrètement, la CSG déductible ne vient pas en déduction directe du revenu foncier, mais du revenu global du foyer fiscal, ce qui limite son impact mais reste avantageux pour les contribuables imposés dans les tranches élevées.
Qui est concerné par les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Tous les propriétaires bailleurs personnes physiques domiciliés fiscalement en France sont soumis aux prélèvements sociaux sur leurs revenus fonciers. Cela concerne aussi bien les particuliers que les membres d’une SCI (hors impôt sur les sociétés), les associés de SCPI, etc.
Les non-résidents sont en principe exonérés, sauf exceptions. Certaines situations particulières peuvent ouvrir droit à une exonération ou à une réduction, notamment pour les personnes dont le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils, ou qui perçoivent certaines allocations sociales.
Quels revenus et placements sont concernés par les prélèvements sociaux ?
Les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas uniquement aux revenus fonciers. Ils concernent également :
- Les plus-values immobilières (hors résidence principale sous conditions)
- Les revenus de location meublée (soumis au régime BIC)
- Les revenus financiers (intérêts, dividendes, assurance-vie, etc.)
- Les rentes viagères à titre onéreux
- Les produits d’épargne logement, d’épargne salariale, etc.
Pour les locations meublées, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et suivent un régime fiscal distinct.
Les spécificités pour les SCPI et sociétés civiles
Les associés de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou de SCI sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers, au même titre que les propriétaires en direct. Les prélèvements sociaux à 17,2 % s’appliquent également sur ces revenus, avec les mêmes règles de déduction et d’abattement.
Comment déclarer ses revenus fonciers et les prélèvements sociaux ?
La déclaration des revenus fonciers s’effectue lors de la déclaration annuelle de revenus, en remplissant le formulaire 2044 (régime réel) ou en reportant le montant brut des loyers (micro-foncier) sur la déclaration principale. L’administration fiscale calcule automatiquement les prélèvements sociaux dus, ainsi que la CSG déductible.
Il est essentiel de bien conserver tous les justificatifs de charges et de loyers encaissés en cas de contrôle fiscal.
Peut-on réduire ses prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Quelques solutions existent pour diminuer l’impact des prélèvements sociaux :
- Opter pour le régime réel si les charges réelles sont élevées, afin de réduire le revenu net imposable
- Réaliser des travaux déductibles pour générer un déficit foncier
- Investir dans des dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux, monuments historiques, etc.) qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu, mais pas directement les prélèvements sociaux
- Bien déclarer la CSG déductible sur le revenu global
Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel ou de consulter les notices de l’administration fiscale pour optimiser sa déclaration et éviter les erreurs.
Ce qu’il faut retenir
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers représentent une part importante de la fiscalité des propriétaires bailleurs. Leur taux global de 17,2 % s’ajoute à l’impôt sur le revenu, ce qui peut peser lourdement sur la rentabilité locative. Bien choisir son régime d’imposition, déduire toutes les charges possibles et ne pas oublier la CSG déductible sont autant de leviers pour maîtriser sa fiscalité et éviter les mauvaises surprises lors de la déclaration de revenus fonciers.
En comprenant les règles applicables et en anticipant le montant des prélèvements, chaque bailleur peut mieux piloter son investissement immobilier et sécuriser ses revenus locatifs nets.
